06

供需關(guān)系變化，政策救市，市場(chǎng)情緒樂(lè)觀

首先，關(guān)于土地供應(yīng)和庫(kù)存問(wèn)題，目前市場(chǎng)上已供應(yīng)但未開(kāi)工的土地，按照建筑面積計(jì)算，需要大約八年時(shí)間才能銷售完畢。這意味著整個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。此外，如果將所有存量房產(chǎn)全部銷售完畢，那么城鎮(zhèn)人均住房面積將至少增加15平米。然而，當(dāng)前市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不了這樣的規(guī)模擴(kuò)張。

其次，關(guān)于政策方面，517政策的發(fā)布在市場(chǎng)中引起了較大的反響。央行推出的3000億保障性住房再貸款，以及預(yù)期能帶動(dòng)的5000億銀行貸款，這些都是具有實(shí)操意義的政府行動(dòng)。這些政策的出臺(tái)，主要是為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力。

在市場(chǎng)表現(xiàn)方面，杭州和深圳等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，新房和二手房的帶看簽約量環(huán)比前一周翻倍增長(zhǎng)。市場(chǎng)認(rèn)為國(guó)家不會(huì)允許房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑，因此國(guó)家出臺(tái)政策救市的預(yù)期使得市場(chǎng)情緒變得較為樂(lè)觀。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力依然存在。開(kāi)發(fā)商面臨資金問(wèn)題、資產(chǎn)價(jià)格下跌以及項(xiàng)目虧損等困擾，導(dǎo)致他們對(duì)于繼續(xù)開(kāi)工和交付房屋的積極性不高。因此，政府當(dāng)前的主要任務(wù)是保交房和防風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)提供資金支持和收購(gòu)難以交付的項(xiàng)目，以確保市場(chǎng)的穩(wěn)定。

未來(lái)政策的走向可能會(huì)更加注重保障房的建設(shè)和收購(gòu)，以及通過(guò)盤(pán)活存量土地來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。此外，國(guó)家可能會(huì)通過(guò)提供更低利率的按揭貸款等措施，來(lái)支持新市民和年輕人購(gòu)買保障房，從而推動(dòng)城鎮(zhèn)化和內(nèi)需消費(fèi)的發(fā)展。

最后，關(guān)于一手房和二手房市場(chǎng)的平衡問(wèn)題，上海的政策傾向于刺激二手房市場(chǎng)，以穩(wěn)定價(jià)格和促進(jìn)市場(chǎng)流通。這種政策導(dǎo)向可能會(huì)對(duì)一手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是為了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的變化、政府的救市政策以及市場(chǎng)情緒的樂(lè)觀，都是關(guān)注的焦點(diǎn)。未來(lái)，政府將繼續(xù)關(guān)注保障房建設(shè)和收購(gòu)，通過(guò)盤(pán)活存量土地來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)，提供更低利率的按揭貸款等措施，將支持新市民和年輕人購(gòu)買保障房，推動(dòng)城鎮(zhèn)化和內(nèi)需消費(fèi)的發(fā)展。也要密切關(guān)注一手房和二手房市場(chǎng)的平衡問(wèn)題，以及上海政策對(duì)市場(chǎng)的影響。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨下行壓力，但政府的政策和市場(chǎng)的預(yù)期都在積極向好的方向發(fā)展。

07

上海二手房市場(chǎng)調(diào)控新策略：讓市場(chǎng)循環(huán)起來(lái)

近期，上海二手房市場(chǎng)掛牌量大約在17萬(wàn)套到20萬(wàn)套之間，成為供應(yīng)的主體。與此同時(shí)，二手房的交易量也超過(guò)了新房銷售量。因此，國(guó)家提出了一種新的調(diào)控政策，即存量消化和增量?jī)?yōu)化相結(jié)合。

過(guò)去，房地產(chǎn)調(diào)控主要關(guān)注新房和土地市場(chǎng)，而忽視了二手房市場(chǎng)。然而，現(xiàn)在不能忽視二手房的重要性。首先，二手房?jī)r(jià)格下跌會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)造成沖擊；其次，如果二手房業(yè)主無(wú)法賣掉房子，就無(wú)法置換新房；第三，二手房與新房存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，尤其是次新房的大量存在。因此，最好的方式是讓市場(chǎng)循環(huán)起來(lái)。