01
從2024年4月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)同比分別下降了8%、7.5%、10.2%和8.5%。其中，廣州的房?jī)r(jià)下跌幅度較為嚴(yán)重。那么，造成這一現(xiàn)象的主要原因是什么？在一線城市，二手房市場(chǎng)進(jìn)一步筑底需要哪些政策支持呢？
首先，與北京、上海相比，廣州的城市能級(jí)和地位相對(duì)較低，是華南地區(qū)的省會(huì)城市和中心城市。廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以汽車貿(mào)易、化妝品、家具家電、石化、商貿(mào)物流等為主，而這些產(chǎn)業(yè)受到產(chǎn)能過(guò)剩的影響，尤其是汽車行業(yè)。據(jù)2024年第一季度數(shù)據(jù)顯示，廣州汽車制造業(yè)增加值同比下降了12%。盡管新能源汽車有所增長(zhǎng)，但在廣州的占比仍然較低。這導(dǎo)致了廣州在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的動(dòng)力相對(duì)較弱。
其次，與深圳相比，廣州在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面的規(guī)模較小。深圳第一季度的增加值增長(zhǎng)較快，主要依靠醫(yī)藥、生物醫(yī)藥、3D打印、電子元器件、服務(wù)機(jī)器人等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。而這些產(chǎn)業(yè)在廣州的規(guī)模相對(duì)較小，無(wú)法為廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供足夠的支撐。
此外，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)受到舊改政策叫停的影響較大。2021年，廣州受到砍樹事件和國(guó)家對(duì)舊改政策的叫停影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力受到很大影響。黃埔、南沙、增城等重點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)占比達(dá)到50%至60%，舊改政策的叫停對(duì)這些區(qū)域的影響尤為嚴(yán)重。黃埔和南沙作為產(chǎn)業(yè)新城，在樓市上漲期間吸引了大量外地投資客，尤其是深圳投資者。然而，近期投資客退潮后，本地購(gòu)買力不足，導(dǎo)致市場(chǎng)快速下滑。
從廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來(lái)看，二手房交易量是新房的2.1倍，300萬(wàn)以下總價(jià)的房產(chǎn)占60%。這說(shuō)明廣州的購(gòu)買力仍然不足，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。
為了進(jìn)一步筑底廣州的二手房市場(chǎng)，需要采取一些政策支持措施。首先，可以加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持力度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，提高廣州的城市能級(jí)和地位。其次，應(yīng)該加大對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，吸引更多的高科技企業(yè)和人才落戶廣州，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多的需求。此外，政府可以考慮重新啟動(dòng)舊改政策，為黃埔、南沙等重點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。最后，還需要進(jìn)一步提高廣州居民的購(gòu)買力，通過(guò)增加收入、降低稅費(fèi)等方式，激發(fā)市場(chǎng)需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)回升。
總之，廣州二手房市場(chǎng)的下跌主要是由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小以及舊改政策叫停等因素導(dǎo)致的。為了進(jìn)一步筑底廣州的二手房市場(chǎng)，需要政府采取相應(yīng)的政策支持措施，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，并重新啟動(dòng)舊改政策，同時(shí)提高居民的購(gòu)買力，以推動(dòng)市場(chǎng)回暖。
02
廣州房貸利率或有望進(jìn)一步下降至2%左右，但短期內(nèi)下降空間有限。目前，廣州的首套房和二套房利率分別為3.85%和4.2%。根據(jù)其他城市取消利率市場(chǎng)化的情況，預(yù)計(jì)廣州的利率可能下降20至30個(gè)基點(diǎn)。首套房利率有望降至3.5%，而二套房利率可能在3.9%至4.0%之間。
然而，短期內(nèi)利率進(jìn)一步下降的可能性不大。許多城市的房貸利率已經(jīng)從去年底到現(xiàn)在下降了70至80個(gè)基點(diǎn)。實(shí)際上，據(jù)3月份的數(shù)據(jù)顯示，房貸利率已經(jīng)低于實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率。央行公布的房貸利率為3.70%，實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率為3.74%。對(duì)于銀行而言，資金成本已經(jīng)降低，息差率降至1.8%以內(nèi)。這也意味著短期內(nèi)利率進(jìn)一步下降的可能性有限。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房貸利率有望降至2%左右。目前，居民購(gòu)房加杠桿的動(dòng)力較低，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)利率已降至3%以下。如果房貸利率高于3%，居民購(gòu)房意愿將受到影響。因此，未來(lái)房貸利率可能會(huì)跟隨無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率走勢(shì)，至少在短期內(nèi)是這樣。
為了降低資金成本，銀行和國(guó)家正在采取措施。去年，存款利率下降了三次，總計(jì)約60至70個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，許多銀行已經(jīng)停止發(fā)行大額存單，以降低存款端的成本。此外，超長(zhǎng)期國(guó)債的低利率也體現(xiàn)了未來(lái)利率下降的可能性。因此，未來(lái)房貸利率降至2%左右的概率較大，但實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)可能需要一個(gè)過(guò)程。
預(yù)計(jì)房貸利率降至2%的水平可能需要多個(gè)季度或一年以上的時(shí)間。從最高利率降至當(dāng)前水平，首套房利率已經(jīng)用了兩三年的時(shí)間從2021年的4.8%降至現(xiàn)在的3.85%。因此，降至2%的水平至少需要超過(guò)一年的時(shí)間。
總結(jié)一下，廣州房貸利率或有望進(jìn)一步下降至2%左右，但短期內(nèi)下降空間有限。目前的利率水平已經(jīng)低于實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率，未來(lái)利率下降的可能性較大。然而，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)在是一個(gè)較為合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
03
近日，關(guān)于房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的影響引起了廣泛關(guān)注。隨著地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖已成為熱點(diǎn)話題。
歷史數(shù)據(jù)顯示，以往房?jī)r(jià)飛漲往往伴隨著房貸利率的快速上漲，尤其是首套房利率超過(guò)5%的情況下，房?jī)r(jià)仍舊屢創(chuàng)新高。這說(shuō)明利率并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一影響因素，而房?jī)r(jià)預(yù)期和供求關(guān)系才是決定價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵。
眼下，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，與國(guó)家房地產(chǎn)供求關(guān)系觀念的變化相呼應(yīng)。與過(guò)去相比，包括居民收入、就業(yè)前景在內(nèi)的房地產(chǎn)基本面已發(fā)生巨大改變。然而，16至24歲的高失業(yè)率仍存，即使房貸利率下降，也難以阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)的下行趨勢(shì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷從繁榮到調(diào)整的階段轉(zhuǎn)變，上半場(chǎng)由城市化和出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)推動(dòng)，而下半場(chǎng)可能伴隨著風(fēng)險(xiǎn)釋放。地方政府通過(guò)土地財(cái)政進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資，催生了上半場(chǎng)的發(fā)展，但現(xiàn)在隨著市場(chǎng)接近飽和，很多問(wèn)題暴露出來(lái)，需要迎接風(fēng)險(xiǎn)釋放的下半場(chǎng)。
未來(lái)關(guān)注三中全會(huì)提出的對(duì)約3億新市民的公共服務(wù)和住房保障政策，以及中央與地方政府在新一輪改革中的責(zé)任劃分，是至關(guān)重要的。一旦長(zhǎng)期國(guó)債等政策得以實(shí)施，或許可激發(fā)潛在需求，助力新市民融入社會(huì)，逐步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。然而，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將面臨挑戰(zhàn)。
副總理提出考慮以合理價(jià)格收購(gòu)商品房作為住房保障措施。然而，具體實(shí)施方案仍未明確，包括收購(gòu)額度、責(zé)任分擔(dān)方等尚待敲定。一旦商品房收購(gòu)成為現(xiàn)實(shí)，開發(fā)商可能承受一定虧損。此舉旨在解決開發(fā)商資金鏈緊張導(dǎo)致無(wú)法交房等問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)政府的人民性和政治性，確保解決市場(chǎng)痼疾。
當(dāng)前重點(diǎn)在于解決利率定價(jià)、收購(gòu)價(jià)格、項(xiàng)目篩選等問(wèn)題，然而這些挑戰(zhàn)不會(huì)一蹴而就。國(guó)企在執(zhí)行過(guò)程中可能感受到一定的壓力，而保障房建設(shè)和管理或?qū)⒂晒δ苄試?guó)企主導(dǎo)。對(duì)于市場(chǎng)的演進(jìn)，還尚待各地進(jìn)一步摸索出明確規(guī)律。愿隨著政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)能迎來(lái)更穩(wěn)定的未來(lái)。
04
地產(chǎn)新趨勢(shì)：政策導(dǎo)向下的變化
近期，廣州、深圳、佛山、東莞等地相繼成立了安居集團(tuán)，以規(guī)劃、籌集建設(shè)及運(yùn)營(yíng)保障房為主要任務(wù)。例如，廣州計(jì)劃今年籌集一萬(wàn)套特色型保障房，委托了安居集團(tuán)負(fù)責(zé)。這些地區(qū)的城投公司也成立了安居企業(yè)，致力于招商引資、人才租賃住房及人才保障房等項(xiàng)目。區(qū)級(jí)企業(yè)在招商引資、產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等方面有著重要作用。
國(guó)家政策方面，現(xiàn)在要求優(yōu)先儲(chǔ)備閑置低效利用的土地。這一政策可能對(duì)一線城市和二線城市的土地供應(yīng)政策帶來(lái)邊際變化。從土地供應(yīng)角度來(lái)看，一方面需要減少土地供應(yīng)量。目前，已供應(yīng)但尚未開發(fā)的土地按建筑面積計(jì)算，但未來(lái)將按建設(shè)年限計(jì)算。根據(jù)去年新建商品房的銷售規(guī)模，預(yù)計(jì)大約需要7到8年才能消化。因此，土地供應(yīng)政策總體上將變得更加緊縮，但各區(qū)、各城市的執(zhí)行情況可能存在差異。
具體來(lái)說(shuō)，如果某個(gè)區(qū)域在售新房的消化周期超過(guò)36個(gè)月，則不再供應(yīng)土地；如果消化周期在18到36個(gè)月之間，則只能利用存量土地，多少存量就使用多少土地，不再新增土地指標(biāo)。此外，土地供應(yīng)開始轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。例如，上海最近的政策明確要求減少小戶型公寓的供應(yīng)，因?yàn)樾路康男枨笾饕獊?lái)自改善型住房需求。改善型住房將有所調(diào)整，如控制樓層高度、提高居住品質(zhì)、減少公攤面積等，以提高實(shí)際使用面積，間接降低房?jī)r(jià)。
未來(lái)，土地供應(yīng)還包括廣東等地區(qū)出臺(tái)的新住宅建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)將包括更優(yōu)化的半敞開空間、陽(yáng)臺(tái)和飄窗等設(shè)計(jì)，以滿足人們對(duì)大陽(yáng)臺(tái)和飄窗的喜好。同時(shí)，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)更多低密度住宅，以滿足改善型住房需求。
由于改善型住房需求潛力相對(duì)較小，土地供應(yīng)需要減少，同時(shí)要盤活閑置土地。盤活閑置土地主要解決配置型保障房土地來(lái)源問(wèn)題。如果開發(fā)商手中的土地超過(guò)規(guī)定的開竣工時(shí)間，將被視為閑置土地。政府將要求開發(fā)商限期開發(fā)，如果不開發(fā)，則將按照閑置土地進(jìn)行處理。政府將為開發(fā)商提供支持，如補(bǔ)齊公共配套、調(diào)整規(guī)劃條件、提高容積率以及放寬分期繳納土地價(jià)款條件等。
如果開發(fā)商不愿意開發(fā)，可以促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，允許合規(guī)合法的土地進(jìn)行交易。推進(jìn)帶有抵押的土地轉(zhuǎn)讓，即允許土地在貸款的情況下直接轉(zhuǎn)讓給新買家，由新買家償還貸款，實(shí)現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)移。
如果市場(chǎng)對(duì)某塊土地沒(méi)有興趣，開發(fā)商也不愿意開發(fā)，政府將收回土地。如果土地閑置是由于政府規(guī)劃原因?qū)е碌�，政府將與企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，并給予一定的補(bǔ)償，包括已開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)成本等。政府收回土地后，將改變規(guī)劃條件，建設(shè)配置型保障房。去年7月發(fā)布的政策效果不佳，現(xiàn)在國(guó)家通過(guò)大力收回閑置土地的方式，解決了配置型保障房土地來(lái)源的問(wèn)題。地方政府可能不太愿意建設(shè)配置型保障房，擔(dān)心對(duì)商品房市場(chǎng)和土地財(cái)政產(chǎn)生沖擊。現(xiàn)在，國(guó)家通過(guò)收回閑置土地，并按劃撥方式供應(yīng)，以大規(guī)模建設(shè)配置型保障房。
05
房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀與前景
房地產(chǎn)庫(kù)存情況。根據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)顯示，目前存量住房總量為500億平方米，其中商品住房占340億平方米。而人均住房面積已經(jīng)達(dá)到42平方米，對(duì)于城鎮(zhèn)常住人口而言，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)足夠。然而，這只是存量數(shù)據(jù)，實(shí)際上目前的供應(yīng)量也非常大。
供應(yīng)量大的一個(gè)表現(xiàn)就是待售庫(kù)存。根據(jù)克而瑞和中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)城市的待售庫(kù)存消化周期為20.6個(gè)月，已經(jīng)超過(guò)了18個(gè)月的警戒線。而克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，消化周期可能更長(zhǎng)，達(dá)到26個(gè)月。而百城的消化周期更長(zhǎng)，因?yàn)榘烁嗟娜木�城市。
另一個(gè)口徑是已建成的在售庫(kù)存。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，已建成的在售庫(kù)存為7.5億平方米。這其中包括了再貸款給國(guó)企城投收購(gòu)商品房作為保障房的情況，主要是已經(jīng)建成的商品住房，大約為7.5億平方米。即使如此，按照目前的消化速度，也需要一年多的時(shí)間才能銷售完畢。如果是商鋪，銷售周期可能更長(zhǎng)，至少需要兩年。
從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量較大，待售庫(kù)存和已建成的在售庫(kù)存都較高。這也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系面臨一定的壓力。投資者們需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以便做出明智的投資決策。
06
供需關(guān)系變化，政策救市，市場(chǎng)情緒樂(lè)觀
首先，關(guān)于土地供應(yīng)和庫(kù)存問(wèn)題，目前市場(chǎng)上已供應(yīng)但未開工的土地，按照建筑面積計(jì)算，需要大約八年時(shí)間才能銷售完畢。這意味著整個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。此外，如果將所有存量房產(chǎn)全部銷售完畢，那么城鎮(zhèn)人均住房面積將至少增加15平米。然而，當(dāng)前市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不了這樣的規(guī)模擴(kuò)張。
其次，關(guān)于政策方面，517政策的發(fā)布在市場(chǎng)中引起了較大的反響。央行推出的3000億保障性住房再貸款，以及預(yù)期能帶動(dòng)的5000億銀行貸款，這些都是具有實(shí)操意義的政府行動(dòng)。這些政策的出臺(tái)，主要是為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力。
在市場(chǎng)表現(xiàn)方面，杭州和深圳等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，新房和二手房的帶看簽約量環(huán)比前一周翻倍增長(zhǎng)。市場(chǎng)認(rèn)為國(guó)家不會(huì)允許房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑，因此國(guó)家出臺(tái)政策救市的預(yù)期使得市場(chǎng)情緒變得較為樂(lè)觀。
然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力依然存在。開發(fā)商面臨資金問(wèn)題、資產(chǎn)價(jià)格下跌以及項(xiàng)目虧損等困擾，導(dǎo)致他們對(duì)于繼續(xù)開工和交付房屋的積極性不高。因此，政府當(dāng)前的主要任務(wù)是保交房和防風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)提供資金支持和收購(gòu)難以交付的項(xiàng)目，以確保市場(chǎng)的穩(wěn)定。
未來(lái)政策的走向可能會(huì)更加注重保障房的建設(shè)和收購(gòu)，以及通過(guò)盤活存量土地來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。此外，國(guó)家可能會(huì)通過(guò)提供更低利率的按揭貸款等措施，來(lái)支持新市民和年輕人購(gòu)買保障房，從而推動(dòng)城鎮(zhèn)化和內(nèi)需消費(fèi)的發(fā)展。
最后，關(guān)于一手房和二手房市場(chǎng)的平衡問(wèn)題，上海的政策傾向于刺激二手房市場(chǎng)，以穩(wěn)定價(jià)格和促進(jìn)市場(chǎng)流通。這種政策導(dǎo)向可能會(huì)對(duì)一手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是為了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的變化、政府的救市政策以及市場(chǎng)情緒的樂(lè)觀，都是關(guān)注的焦點(diǎn)。未來(lái)，政府將繼續(xù)關(guān)注保障房建設(shè)和收購(gòu)，通過(guò)盤活存量土地來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)，提供更低利率的按揭貸款等措施，將支持新市民和年輕人購(gòu)買保障房，推動(dòng)城鎮(zhèn)化和內(nèi)需消費(fèi)的發(fā)展。也要密切關(guān)注一手房和二手房市場(chǎng)的平衡問(wèn)題，以及上海政策對(duì)市場(chǎng)的影響。整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨下行壓力，但政府的政策和市場(chǎng)的預(yù)期都在積極向好的方向發(fā)展。
07
上海二手房市場(chǎng)調(diào)控新策略：讓市場(chǎng)循環(huán)起來(lái)
近期，上海二手房市場(chǎng)掛牌量大約在17萬(wàn)套到20萬(wàn)套之間，成為供應(yīng)的主體。與此同時(shí)，二手房的交易量也超過(guò)了新房銷售量。因此，國(guó)家提出了一種新的調(diào)控政策，即存量消化和增量?jī)?yōu)化相結(jié)合。
過(guò)去，房地產(chǎn)調(diào)控主要關(guān)注新房和土地市場(chǎng)，而忽視了二手房市場(chǎng)。然而，現(xiàn)在不能忽視二手房的重要性。首先，二手房?jī)r(jià)格下跌會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)造成沖擊；其次，如果二手房業(yè)主無(wú)法賣掉房子，就無(wú)法置換新房；第三，二手房與新房存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，尤其是次新房的大量存在。因此，最好的方式是讓市場(chǎng)循環(huán)起來(lái)。
為了讓新市民，尤其是年輕人、新市民、年輕人才和單身人群能夠購(gòu)買上海的二手房或外圍的新房，需要引導(dǎo)二手房市場(chǎng)。這樣，置換出來(lái)的二手房業(yè)主就可以再去購(gòu)買新房。這是最好的方式。不能再單純考慮賣地、新房銷售量等問(wèn)題，而是要先穩(wěn)定市場(chǎng)，讓市場(chǎng)循環(huán)起來(lái)，然后再考慮稅收、賣地和賣房等問(wèn)題。
實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)循環(huán)的關(guān)鍵是引導(dǎo)二手房市場(chǎng)。二手房是市場(chǎng)循環(huán)的起點(diǎn)，也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。沒(méi)有二手房，就無(wú)法消化庫(kù)存，也無(wú)法讓新勢(shì)力年輕人通過(guò)二手房進(jìn)入市場(chǎng)，整個(gè)循環(huán)鏈條就會(huì)斷裂，無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)。這個(gè)邏輯同樣適用于北京、廣州和深圳。
通過(guò)這種新的調(diào)控策略，可以促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展，讓更多的人有機(jī)會(huì)購(gòu)買房屋，同時(shí)也能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這是一個(gè)全新的思路，希望能夠取得良好的效果。