城鎮(zhèn)化進(jìn)程

我國(guó)正處于高速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，每年新增城鎮(zhèn)人口比例約為總?cè)丝诘?%，這些新增城鎮(zhèn)人口對(duì)房地產(chǎn)商品提出了巨大的消費(fèi)需求，因此也必然帶動(dòng)行業(yè)繼續(xù)繁榮發(fā)展。

還有很多因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生或多或少的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，絕不是一兩個(gè)因素可以簡(jiǎn)單影響的，而是這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中的各種因素綜合影響的結(jié)果，因此，在分析房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題時(shí)，必須要用綜合的視角來(lái)深入分析。

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系

區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響人均可支配收入、人口遷移及城市化發(fā)展等因素，從而影響房地產(chǎn)需求、生產(chǎn)要素等各個(gè)要素的變化，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

在這些要素中，最重要的莫過(guò)于需求的改變了。而需求的改變，主要通過(guò)以下幾個(gè)方面發(fā)生作用。

區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的影響

區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，投資和信貸在合理范圍內(nèi)增長(zhǎng)，城市人口增多、家庭收入和家庭數(shù)量增加，引發(fā)住宅的需求增長(zhǎng)；而經(jīng)濟(jì)不景氣則房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)投資壓縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，表現(xiàn)出空置率上升、新開發(fā)建設(shè)量下降，租金也會(huì)下降。而在經(jīng)復(fù)蘇期，租金上升、新開發(fā)建設(shè)量增加，空置率下降。

從利率變化的情況看，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)投資者的資金是固定的，當(dāng)其他部門的利率上升（或下降），那么，意味著房地產(chǎn)投資的收益就會(huì)降低（或提高），投資者就會(huì)根據(jù)利率變化將資金撤出（或注入）房地產(chǎn)行業(yè)。

利率下調(diào)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上升，進(jìn)而誘發(fā)新建設(shè)開發(fā)量的增加。最終，這種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)總量的增加。

城市化發(fā)展程度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)，城市可供使用的物業(yè)數(shù)量保持一定，物業(yè)使用需求的增加會(huì)導(dǎo)致租金水平提高。租金的上漲又會(huì)引起物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格的相應(yīng)提高，新開發(fā)建設(shè)量增加，最后導(dǎo)致物業(yè)存量增加，這種趨勢(shì)一直延伸到房?jī)r(jià)與租金達(dá)到一個(gè)合理的比例才停止。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和布局的影響

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換涉及到區(qū)位功能的變化，需要相應(yīng)的區(qū)域空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。不同層次和用途的房地產(chǎn)是區(qū)域空間結(jié)構(gòu)的物質(zhì)載體；區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房影響房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和空間布局變化。

首先，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，企業(yè)投資和公共投資相應(yīng)會(huì)增加，從長(zhǎng)期看會(huì)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變化和空間布局�；�本建設(shè)投資和非基本建設(shè)投資比例變化，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變化。

另外，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)伴隨居民收入的增加，城市居民對(duì)住房條件的要求不斷提高，在增加對(duì)住宅量的需求的同時(shí)，也提高了對(duì)住宅質(zhì)量的要求。從而促進(jìn)城市中高檔住宅的發(fā)展。