在我國，房地產是不動產的一種形式，通常指覆蓋土地和土地上永久性建筑及其衍生的各種權利所形成的物與權的整體。

房地產的基本特征

房地產因其有別于一般商品，因而在自然特征與經濟特征兩方面有著獨特的表現。自然方面的特征主要包括：不可移動性、耐久性、非同質性、生產與生活資料雙重性等等。經濟方面的特征主要包括：高價值性、消費品與投資品雙重性、可增值性、難估值性、稀缺性等等。

房地產業(yè)內涵

房地產行業(yè)在我國并非是始終存在，上世紀新中國剛成立時，住房領域內實行的全面福利制度，因此國家并未開放房地產市場。

自上世紀80年代改革開放以來，商品經濟和市場經濟得到了快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程也不斷加快，房地產行業(yè)隨著其它行業(yè)一起得到了復興和開放，這使得房屋與土地重新具有商品的屬性。

當越來越多的房地產商品被投入到市場時，與此相關的一系列開發(fā)、經營、中介、咨詢、物業(yè)管理等活動便得到了繁榮，從而共同作用，形成了一個舉足輕重的產業(yè)部門——房地產業(yè)。

目前，房地產業(yè)已經發(fā)展成為一個獨立的產業(yè)部門，在我國的產業(yè)劃分標準中被劃入第三產業(yè)。這也是世界的發(fā)達國家的習慣劃分。

房地產業(yè)的特征分析

（1） 區(qū)域性：區(qū)域性是房地產最鮮明的一個特性。不同區(qū)域的房地產行業(yè)表現有很大差異，雖然都受到宏觀經濟的影響，但因每個區(qū)域的消費模式、文化、習慣、管理制度、資源條件等方面的差異，房地產行業(yè)的表現有明顯的地域性。

（2） 與其它行業(yè)的聯動效應：房地產行業(yè)并非是一個孤立的行業(yè)，而是與其它行業(yè)中數百個產業(yè)部門有著直接或間接的聯動關系，而且，在互相聯動的過程中，房地產行業(yè)往往作為龍頭行業(yè)，對整體國民經濟的發(fā)展起到了支柱的作用。

（3） 不可移動性：房地產也被稱作不動產，因其不可移動性，使得其不能成為大范圍內流通的商品，而恰恰是其不可移動性，強化了其區(qū)域性的特征。

（4） 規(guī)范性：房地產開發(fā)不能像其它商品的生產一樣可以有很大的想象力空間。作為一個與人民生活的安全息息相關的一個重要產業(yè)部門，其產業(yè)活動必須嚴格按照技術規(guī)范和管理規(guī)則來展開。

（5） 消費或投資的風險性：房地產商品的生產因動用資源較多，因此其價值自然也很高，因此無論對開發(fā)者而言，還是消費者而言，對資金的需求都是很大的，這無疑增加了開發(fā)或消費、投資的風險性。

房地產市場的內涵

房地產的交易既包括實物的交易，也包括各種權益的交易，因此是一個非常復雜的市場，需要政府介入來實施監(jiān)管，從而維護較好的市場秩序。

房地產市場的基本特征

房地產市場雖然也是商品或服務交換的場所，但因房地產商品和服務的特殊性，使得房地產這種不動產的交易與其它動產的交易

有著非常不同的特征。

（1） 需要政府的監(jiān)管與介入。在我國，城鎮(zhèn)土地是屬于全民所有，因此，其使用權的出讓、轉讓，以及使用、規(guī)劃、開發(fā)等活動必須由政府代替人民來行使相關職能。

（2） 有很強的區(qū)域性。由于房地產具有位置的固定性和產品的非同質性，決定了房地產市場只能是一個區(qū)域市場。區(qū)域與區(qū)域之間的商品不能互補，不應因為某一個區(qū)域的房地產商品供應過剩而滿足另一個區(qū)域內的需求。

（3） 是一個多層次的市場。因消費者的目的、偏好、經濟實力等差異，房地產市場必然是一個多層次的市場，有人需要經濟型的緊湊型住房，有人需要高檔別墅，有人購買房屋用來自住，有人購買房屋用于經營。

房地產市場的分類

房地產市場通�？梢詮膶嵨镄螒B(tài)、用途、檔次、區(qū)域、目的、流轉次數等方面進行分類。

影響房地產業(yè)發(fā)展的因素分析

宏觀因素

影響房地產業(yè)發(fā)展的宏觀因素主要包括：政策的土地供應政策、金融政策、財政政策、稅收政策和房地產政策等。

土地供應政策

土地供應是政府調控房地產業(yè)供給的重要手段，擴大土地供應量計劃，讓更多的土地進入市場，地價就可能趨于下降，房地產開發(fā)成本就會降低，因而，從較長時期來看，增加土地供給可以刺激房地產供給量的增加。

反之，緊縮土地供應量計劃，減少進入市場流量的土地供應量，地價就可能會上升，房地產開發(fā)成本就趨于增加，因此，從長期來看，房地產供給量增多的勢頭就可能被壓制。

房地產政策

政府在不同時期針對房地產出臺的政策

區(qū)位因素

房地產業(yè)有很強的區(qū)域性。從宏觀區(qū)域上分，房地產市場可分為一線城市市場、二線城市市場、三線城市市場等。從微觀區(qū)位上分，房地產市場又可分為城區(qū)、郊區(qū)等市場。不同的地理位置、不同的資源條件往往導致不同的消費者認同度，從而帶來不同的投資回報。因此區(qū)域與區(qū)位是影響房地產投資的一個非常重要因素。

人口因素

人口素質、性別構成、消費能力、消費偏好、年齡構成等于人相關的因素對房地產行業(yè)將會產生非常重要的影響，因此，房地產投資的一個重要的前期工作就是對所在區(qū)域的人口因素進行詳細調查，以設計出更加安全的投資收益模型。

經濟因素

房地產業(yè)是宏觀經濟中的一個產業(yè)部門，因此其發(fā)展也必然受到諸多經濟要素的制約和影響，起作用比較大的經濟因素包括：（1）資金充裕程度；（2）宏觀經濟環(huán)境；（3）市場健全和活躍程度；（4）供應鏈健全程度；（5）政策健全和穩(wěn)定程度。

城鎮(zhèn)化進程

我國正處于高速城鎮(zhèn)化的過程中，每年新增城鎮(zhèn)人口比例約為總人口的1%，這些新增城鎮(zhèn)人口對房地產商品提出了巨大的消費需求，因此也必然帶動行業(yè)繼續(xù)繁榮發(fā)展。

還有很多因素都會對房地產業(yè)產生或多或少的影響。房地產行業(yè)的發(fā)展是一個非常復雜的過程，絕不是一兩個因素可以簡單影響的，而是這個地區(qū)經濟、社會發(fā)展的過程中的各種因素綜合影響的結果，因此，在分析房地產行業(yè)的問題時，必須要用綜合的視角來深入分析。

房地產業(yè)與區(qū)域經濟互動關系

區(qū)域經濟對房地產業(yè)的影響

區(qū)域經濟對房地產業(yè)的影響主要是通過區(qū)域經濟的發(fā)展，影響人均可支配收入、人口遷移及城市化發(fā)展等因素，從而影響房地產需求、生產要素等各個要素的變化，進而對房地產市場總量、產品結構和房地產價格產生影響。

在這些要素中，最重要的莫過于需求的改變了。而需求的改變，主要通過以下幾個方面發(fā)生作用。

區(qū)域總體經濟增長對房地產市場總量的影響

區(qū)域經濟增長，投資和信貸在合理范圍內增長，城市人口增多、家庭收入和家庭數量增加，引發(fā)住宅的需求增長；而經濟不景氣則房地產需求減少，房地產投資壓縮，房地產市場萎縮，表現出空置率上升、新開發(fā)建設量下降，租金也會下降。而在經復蘇期，租金上升、新開發(fā)建設量增加，空置率下降。

從利率變化的情況看，對投資者來說，短期內投資者的資金是固定的，當其他部門的利率上升（或下降），那么，意味著房地產投資的收益就會降低（或提高），投資者就會根據利率變化將資金撤出（或注入）房地產行業(yè)。

利率下調，導致資產價格上升，進而誘發(fā)新建設開發(fā)量的增加。最終，這種情況會導致房地產總量的增加。

城市化發(fā)展程度對房地產業(yè)發(fā)展的影響

由于房地產開發(fā)周期長，短期內，城市可供使用的物業(yè)數量保持一定，物業(yè)使用需求的增加會導致租金水平提高。租金的上漲又會引起物業(yè)資產價格的相應提高，新開發(fā)建設量增加，最后導致物業(yè)存量增加，這種趨勢一直延伸到房價與租金達到一個合理的比例才停止。

區(qū)域經濟運行對房地產市場結構和布局的影響

產業(yè)結構的轉換涉及到區(qū)位功能的變化，需要相應的區(qū)域空間結構調整。不同層次和用途的房地產是區(qū)域空間結構的物質載體；區(qū)域經濟增長房影響房地產結構和空間布局變化。

首先，區(qū)域經濟增長，企業(yè)投資和公共投資相應會增加，從長期看會影響產業(yè)結構變化，進而影響房地產業(yè)的結構變化和空間布局�；�本建設投資和非基本建設投資比例變化，也會影響房地產業(yè)的結構變化。

另外，區(qū)域經濟增長伴隨居民收入的增加，城市居民對住房條件的要求不斷提高，在增加對住宅量的需求的同時，也提高了對住宅質量的要求。從而促進城市中高檔住宅的發(fā)展。

城市經濟規(guī)模的大小帶動與制約房地產投資

城市經濟對房地產投資的作用主要表現在兩方面：帶動和制約。城市經濟通過以下方式影響房地產投資。房地產投資所需要的大量資金來源于經濟增長帶來的資金積累，增加社會投資資金積累的規(guī)模，為房地產投資提供資金來源。

同時，隨著經濟增長帶來的國民收入增加，人們收入水平增加，消費水平也就同時增加，如果市場達不到一定規(guī)模水平，對房地產的投資開發(fā)，其投資的利潤與規(guī)模必將受到限制，無利潤可圖，自然房地產投資得不到大的發(fā)展。

城市經濟發(fā)展水平對房價的影響

通常，區(qū)域經濟的周期性的上下波動會對房地產市場的供給和需求產生決定性的影響，也會對消費者的消費心理產生周期性的作用，進而影響房地產的價格走勢。從某種程度上而言，區(qū)域經濟的波動決定了房地產價格的波動。

房地產業(yè)的發(fā)展對地方區(qū)域經濟的影響

房地產業(yè)是整個區(qū)域經濟的重要組成部分，既能促進經濟快速、協調、穩(wěn)定增長，也能限制或阻礙區(qū)域經濟的穩(wěn)定增長，可見房地產業(yè)對區(qū)域經濟的作用就存在正負之分。

房地產業(yè)對區(qū)域經濟發(fā)展的作用，主要包括三個層次：第一是房地產業(yè)自身發(fā)展對區(qū)域經濟發(fā)展的作用；第二是由于房地產業(yè)的發(fā)展導致房地產業(yè)直接關聯產業(yè)對區(qū)域經濟發(fā)展的作用；第三是由于直接關聯產業(yè)的發(fā)展導致房地產業(yè)間接關聯產業(yè)的發(fā)展對區(qū)域經濟發(fā)展的作用。

房地產業(yè)對區(qū)域經濟的正作用

房地產業(yè)對區(qū)域經濟的正作用總體來講表現為房地產業(yè)發(fā)展的“拉動效應”即自身對區(qū)域經濟發(fā)展作出貢獻和“帶動效應”即帶動其他產業(yè)的發(fā)展，從而對區(qū)域經濟的發(fā)展作出貢獻。

（1）房地產業(yè)對區(qū)域經濟的“拉動效應”

從拉動經濟增長的三大因素（投資、消費和出口）來看，房地產業(yè)與其中兩個因素（投資與消費）密切相關。

首先，房地產投資對區(qū)域經濟增長的貢獻。房地產業(yè)的投資規(guī)模以及增加值是區(qū)域經濟總量構成的重要部分，房地產開發(fā)投資對GDP增長率做出重要貢獻。

其次，住房消費對區(qū)域經濟增長的貢獻。市場經濟條件下，投資只是帶動經濟增長的先導力量，實現經濟持續(xù)發(fā)展的動力在于消費需求的穩(wěn)定。

房地產投資必然導致房屋總量增加，房屋總量增加可以帶動住房消費的擴大，住房消費的增加還可以帶動相關家電消費、建材消費、物業(yè)管理費、水電燃料費、裝修費的相應增加，從而對區(qū)域經濟有重大的拉動作用。

（2）房地產對區(qū)域經濟的“帶動效應”

房地產業(yè)因其產業(yè)鏈長、涉及面廣，決定了其對其他產業(yè)具有較強的帶動效應，而這種帶動效應正是通過以房地產投資及消費來達到的。

一是房地產業(yè)通過“回顧效應”，即房地產業(yè)作為需求市場，帶動鋼鐵、建材、施工、機械、化工、陶瓷、紡織等產業(yè)的發(fā)展。

二是通過“前瞻效應”，即通過房地產業(yè)的開發(fā)和建設，直接帶動建筑、裝飾、通訊、電力產業(yè)的發(fā)展。

三是通過“旁側效應”，帶動城市建設的發(fā)展和社會文明程度的提高，間接地推動經濟發(fā)展。房地產投資通過其投資乘數效應以及帶動效應促進生產消費、增加社會就業(yè)機會、優(yōu)化產業(yè)結構，從而對提升區(qū)域經濟總量具有不可低估的作用。

房地產業(yè)對區(qū)域經濟的副作用

房地產業(yè)作為國民經濟和區(qū)域經濟中的重要產業(yè)部門對經濟發(fā)展具有很強的正面作用，但同時，如果房地產業(yè)不能和區(qū)域經濟協調發(fā)展，使得房地產行業(yè)過于超前或滯后于經濟發(fā)展，那就會導致經濟過熱、房地產泡沫或市場蕭條等諸多負面作用。

房地產業(yè)與區(qū)域經濟發(fā)展兩者屬于個體與整體的關系，房地產業(yè)對經濟是正是負的影響，其根本在于房地產業(yè)是否適合區(qū)域經濟的發(fā)展，是否能與其它產業(yè)部門協調發(fā)展。