近日，各地在降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率等方面又出了不少政策支持剛性和改善性住房需求；比如安徽池州支持住房公積金支付首付款，夫妻雙方公積金最高可貸70萬元；廣東陽江：提高多子女家庭購(gòu)買首套自住住房的公積金貸款額度；海南：支持購(gòu)房人提取公積金支付新房首付款；……這些政策對(duì)于恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到多大的作用？

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉分析認(rèn)為：

我們講講房地產(chǎn)恢復(fù)市場(chǎng)的應(yīng)有邏輯。近期看到關(guān)于房地產(chǎn)恢復(fù)市場(chǎng)有了很多新的舉措，包括要降低首次置業(yè)的首付比例，比如說提高公積金的提取比例以及提取金額的上限，進(jìn)一步降低公積金的利率；比如說改善型置業(yè)、稅費(fèi)進(jìn)行減免等等。但是我覺得這些恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的一些舉措，仍然是沒有走出原來的邏輯和思維模式。我個(gè)人認(rèn)為，很可能對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際刺激作用并不大。我一再講，在疫情之后恢復(fù)經(jīng)濟(jì)、恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)、恢復(fù)購(gòu)房信心的這樣一個(gè)大背景之下，靠這種傳統(tǒng)模式的“切香腸”、“擠牙膏”似的參數(shù)性調(diào)整或者說細(xì)節(jié)性調(diào)整，已經(jīng)是沒有多大作用，所以我們不是說這些政策不好，我們要提出應(yīng)有的建議。

那么怎么來看呢？首先我們把市場(chǎng)分成首次置業(yè)、改善型購(gòu)房和投資三部分來看。從首次置業(yè)來講的話，很多都是年輕人，那么這些年輕人實(shí)際上目前面臨的最大問題是就業(yè)都困難。我們現(xiàn)在每年畢業(yè)一千一百萬大學(xué)生，就業(yè)壓力很大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年的統(tǒng)計(jì)，我們看到年輕人現(xiàn)在實(shí)際的失業(yè)率將近四分之一。我個(gè)人認(rèn)為真正的數(shù)據(jù)恐怕比這個(gè)大得多，每年剛畢業(yè)的大學(xué)生，估計(jì)有一半兒是實(shí)際上沒有真正就業(yè)的。再加上目前不少企業(yè)也在裁員，所以一方面是大學(xué)畢業(yè)生找不著工作，另外一方面很多年輕人又面臨失業(yè)，這個(gè)時(shí)候你讓他去買房子顯然很不現(xiàn)實(shí)。如果真的讓其去買房子，年輕人恐怕要掏空“六個(gè)錢包”，也就是要掏空爸爸、媽媽的、爺爺、奶奶和姥姥、姥爺?shù)腻X包，讓他們來幫襯買房。那么問題又來了，如果掏空了這六個(gè)老人的錢包，那這些老人又怎么養(yǎng)老？養(yǎng)老又是我們面臨的一大重要的社會(huì)問題。所以降低首付比例或者說降低首次置業(yè)的利率，恐怕都不足以讓年輕人去買房。那么首次置業(yè)的年輕人，工作不穩(wěn)定、收入不穩(wěn)定，又不應(yīng)該去掏六個(gè)老人的錢包，那怎么辦呢？就是把首付比例變成10%，恐怕掏出來也困難，而掏出來10%的首付，那剩下的90%要以月供的形式還，恐怕也還不起；所以我覺得從首次置業(yè)的角度來看的話，要把首付比例盡可能的降低，但是降得再低恐怕也收效甚微。

那應(yīng)該怎么辦呢？我們要把現(xiàn)有的政策做串聯(lián)。首先，對(duì)于那些剛剛畢業(yè)的年輕人，或者說進(jìn)入社會(huì)一兩年、兩三年的年輕人，給他們提供保障性租賃住房。在政府補(bǔ)貼、政府政策優(yōu)惠的情況下，通過企業(yè)的微利運(yùn)營(yíng)，給他們提供保障性租賃住房，這個(gè)他們是租得起的。那么租了一段時(shí)間之后，可以以共有產(chǎn)權(quán)的形式把這些房子賣給租房人。甚至某些省市，現(xiàn)在開始就是已付租金可以抵扣房款。那么到那個(gè)時(shí)候，比如說他租這個(gè)房子租了兩年、三年、五年，多少有點(diǎn)積蓄。如果房租還能抵扣一部分房款或者全部房款的話，那么以共有產(chǎn)權(quán)的形式來購(gòu)買是買得起的。他買的不是商品房，買的是共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房政府是持有一部分產(chǎn)權(quán)的，所以他要買只是買了這個(gè)房屋市場(chǎng)公允價(jià)值的一部分，而且房租還可以抵扣一部分房款。如果再加上貸款，他就買得起了。那么再過若干年，比如說再過五年、八年、十年，他可以把政府的共有產(chǎn)權(quán)，政府的那部分份額再買下來，這樣他就擁有了一個(gè)商品房產(chǎn)權(quán)的全房屋的業(yè)權(quán)。那么再過渡一段時(shí)間，比如說再過三年、五年，他就可以把它賣了，賣了以后再加點(diǎn)錢就可以直接升級(jí)住房了。所以我覺得單純的針對(duì)首次置業(yè)的年輕人降低首付比例、或者降低利率、或者降低公積金利率、或者提升公積金的提取額度都作用不大。應(yīng)該是把現(xiàn)在的保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房和商品房的政策進(jìn)行套嵌和串聯(lián)，才能讓年輕人從租房開始，到買共有產(chǎn)權(quán)房，到通過購(gòu)買政府的共有產(chǎn)權(quán)房的份額部分來成為商品房的擁有者。再通過商品房的出售、退出實(shí)現(xiàn)這些升級(jí)。這一系列政策的串聯(lián)和套嵌恐怕才是解決問題的辦法。