房地產(chǎn)市場的基本特征

房地產(chǎn)市場雖然也是商品或服務(wù)交換的場所，但因房地產(chǎn)商品和服務(wù)的特殊性，使得房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)的交易與其它動產(chǎn)的交易

有著非常不同的特征。

（1） 需要政府的監(jiān)管與介入。在我國，城鎮(zhèn)土地是屬于全民所有，因此，其使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，以及使用、規(guī)劃、開發(fā)等活動必須由政府代替人民來行使相關(guān)職能。

（2） 有很強(qiáng)的區(qū)域性。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和產(chǎn)品的非同質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)市場只能是一個(gè)區(qū)域市場。區(qū)域與區(qū)域之間的商品不能互補(bǔ)，不應(yīng)因?yàn)槟骋粋�(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)商品供應(yīng)過剩而滿足另一個(gè)區(qū)域內(nèi)的需求。

（3） 是一個(gè)多層次的市場。因消費(fèi)者的目的、偏好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等差異，房地產(chǎn)市場必然是一個(gè)多層次的市場，有人需要經(jīng)濟(jì)型的緊湊型住房，有人需要高檔別墅，有人購買房屋用來自住，有人購買房屋用于經(jīng)營。

房地產(chǎn)市場的分類

房地產(chǎn)市場通�？梢詮膶�(shí)物形態(tài)、用途、檔次、區(qū)域、目的、流轉(zhuǎn)次數(shù)等方面進(jìn)行分類。

影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析

宏觀因素

影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀因素主要包括：政策的土地供應(yīng)政策、金融政策、財(cái)政政策、稅收政策和房地產(chǎn)政策等。

土地供應(yīng)政策

土地供應(yīng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)供給的重要手段，擴(kuò)大土地供應(yīng)量計(jì)劃，讓更多的土地進(jìn)入市場，地價(jià)就可能趨于下降，房地產(chǎn)開發(fā)成本就會降低，因而，從較長時(shí)期來看，增加土地供給可以刺激房地產(chǎn)供給量的增加。

反之，緊縮土地供應(yīng)量計(jì)劃，減少進(jìn)入市場流量的土地供應(yīng)量，地價(jià)就可能會上升，房地產(chǎn)開發(fā)成本就趨于增加，因此，從長期來看，房地產(chǎn)供給量增多的勢頭就可能被壓制。

房地產(chǎn)政策

政府在不同時(shí)期針對房地產(chǎn)出臺的政策

區(qū)位因素

房地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的區(qū)域性。從宏觀區(qū)域上分，房地產(chǎn)市場可分為一線城市市場、二線城市市場、三線城市市場等。從微觀區(qū)位上分，房地產(chǎn)市場又可分為城區(qū)、郊區(qū)等市場。不同的地理位置、不同的資源條件往往導(dǎo)致不同的消費(fèi)者認(rèn)同度，從而帶來不同的投資回報(bào)。因此區(qū)域與區(qū)位是影響房地產(chǎn)投資的一個(gè)非常重要因素。

人口因素

人口素質(zhì)、性別構(gòu)成、消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、年齡構(gòu)成等于人相關(guān)的因素對房地產(chǎn)行業(yè)將會產(chǎn)生非常重要的影響，因此，房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要的前期工作就是對所在區(qū)域的人口因素進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以設(shè)計(jì)出更加安全的投資收益模型。

經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，因此其發(fā)展也必然受到諸多經(jīng)濟(jì)要素的制約和影響，起作用比較大的經(jīng)濟(jì)因素包括：（1）資金充裕程度；（2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境；（3）市場健全和活躍程度；（4）供應(yīng)鏈健全程度；（5）政策健全和穩(wěn)定程度。