關于當前房地產(chǎn)市場的調(diào)整，政府已經(jīng)明確表示，這種調(diào)整既正常也積極，任何行業(yè)都無法持續(xù)高速增長，達到一定階段后，調(diào)整期是必然的。因此，我們不僅要認識到現(xiàn)有的調(diào)整現(xiàn)狀，還要學會及時改變策略，實施轉(zhuǎn)型。
從以往的高周轉(zhuǎn)、高負債和高杠桿的時代，到尋找新的發(fā)展方向，這一過程雖然痛苦，但是必須經(jīng)歷。常言道，從簡到奢易，從奢到簡難。
突然放棄原本輕松賺錢的模式，心理上自然難以適應。但是明智的人已經(jīng)放棄了幻想，適時地改變了發(fā)展路徑。那么，作為購房者，他們期待政府提供哪些政策支持或變革呢？這些支持和變革能促使他們?yōu)槭袌鲋Ц秵幔?/p>
同時，全國各地也在積極探索新的發(fā)展策略。2024年1月15日，據(jù)中新社報道，中國房地產(chǎn)市場正在從舊模式轉(zhuǎn)向新模式，2024年可能是轉(zhuǎn)折的關鍵年。從中央到地方，都在推行一些新政策和機制，展現(xiàn)出四大新趨勢，每一項都有其深遠意義。以下是對這些提到的內(nèi)容的個人解讀。
首先，對房地產(chǎn)項目的融資進行精準支持，增強購房者的信心。盡管不斷有利好的金融支持房地產(chǎn)的消息，但大多數(shù)房企的融資渠道依舊未能徹底打通，尋找資金的多樣化仍是房企的主要活動。這表明，當前的房企仍面臨許多政策落地困難的實際情況。
但作為保障交樓的責任主體，房企的融資是確保項目能夠交付的關鍵，這也給市場和購房者帶來了最大的信心。全聯(lián)房地產(chǎn)商會的創(chuàng)始人之一聶梅生曾經(jīng)指出，房地產(chǎn)業(yè)需要首先解決迫切問題，“當前不是追究責任的時刻，不應該讓民營房企面臨無法自救的困境，不僅是救援民營房企，還應該盡可能救援更多企業(yè)。”
實際上，救援房企也是在救援企業(yè)，但開發(fā)商必須明白，國家的政策方向已經(jīng)在合理融資需求方面為房企建立了新的執(zhí)行機制。這有助于區(qū)分集團風險和項目風險，精準地支持房地產(chǎn)項目的融資。
因此，對房地產(chǎn)項目的精準融資支持，防止資金挪用，能確保交樓工作的順利進行，有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
其次，“房票安置”作為一種新模式，能夠幫助加速去庫存，提振市場信心。這一概念在大規(guī)模的棚戶區(qū)改造中扮演了重要角色，現(xiàn)在再次進入公眾視野。自2023年以來，已有超過50個城市實施了房票安置政策。
最近，廣州市荔灣區(qū)發(fā)放了全市第一張“房票”，這標志著廣州試點的“房票安置”新模式政策已經(jīng)開始實施。
在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的背景下，通過定向發(fā)放“房票”將有助于加速新房庫存的消化，對市場產(chǎn)生更快的積極影響，平衡市場供需關系，穩(wěn)定市場預期。
但我們也應理性看待，過去在三四線城市普遍實施的棚改貨幣化政策不再有，特別是在一線城市，這種政策的數(shù)量有限，對市場的實際影響也有限，可能更多的是具有象征意義。
再者，多地試點現(xiàn)房銷售，推動建立新的發(fā)展模式。不可否認，預售制度曾發(fā)揮過其積極作用，但隨著時間推移，其弊端逐漸顯現(xiàn)，這也是削弱購房者信心的一個重要因素。近年來，越來越多的地方在土地出讓等環(huán)節(jié)探索現(xiàn)房銷售模式。
尤其是在2024年，國家已明確表示要改革預售制度，加快現(xiàn)房銷售模式的推進。這意味著在中國實施了30年的預售制度開始放松，多地在探索從提高預售向現(xiàn)房銷售的轉(zhuǎn)變。
現(xiàn)房銷售“所見即所得”，這對購房者來說無疑是個好消息。但這個過程需要時間和耐心。目前正在探索建立“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動機制，完善房地產(chǎn)基礎性制度，逐步實現(xiàn)從提高預售向現(xiàn)房銷售的轉(zhuǎn)變。
最后，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。無論政策如何調(diào)整，都應以購房者為導向，因為最終是他們支付賬單。只有當他們有信心和能力時，他們才會采取行動，其他參與者才能從中受益。
因此，2024年，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩(wěn)定市場依然是各城市的重點任務之一。而最重要的是，面向剛需和改善購房者的利好政策。近日，上海等一線城市進行了部分限購政策的調(diào)整，這為其他城市是否會進一步優(yōu)化政策提供了可能性。
根據(jù)中信證券的研報，預計政策能夠在2024年逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的基本面，而二手房市場優(yōu)于一手房的趨勢可能會發(fā)生變化。因此，降低購房成本和購房門檻仍然是購房者關注的關鍵政策方向。或許這還不夠，那么購房者需要什么，政策應該及時接收反饋，盡快滿足需求。只有找到多方的平衡點，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的僵局才能被打開。
從這些政策探索來看，國家并不是想讓房地產(chǎn)市場一下子反彈，而是在追求穩(wěn)定的基礎上，探索房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新發(fā)展模式。