4月30日，中央政治局在北京舉行會議，這次會議對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了新的表述：
會議指出，必須持續(xù)防范并解決關(guān)鍵領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)施因地制宜的政策，強(qiáng)化地方政府、房地產(chǎn)公司和金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，確保交房工作順利進(jìn)行，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。結(jié)合房地產(chǎn)市場的供求新變化和人民對高品質(zhì)住房的新期待，應(yīng)綜合考慮對存量房產(chǎn)的處理和增量住房的政策調(diào)整，加快形成房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，推動房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。深化地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決方案，確保高風(fēng)險(xiǎn)的省市既能有效控制債務(wù)又保持穩(wěn)定發(fā)展。持續(xù)推進(jìn)中小型金融機(jī)構(gòu)的改革，采取多種措施促進(jìn)資本市場的健康發(fā)展。
這次會議的表述被視為樓市的新表述，主要因?yàn)橐韵聝蓚�明顯的變化：
01 | 未提及“三大工程”
“三大工程”包括保障房建設(shè)、城中村改造和平急兩用的公共設(shè)施，這是去年中央提出的三項(xiàng)重要房地產(chǎn)任務(wù)。
去年年底，為了支持三大工程的建設(shè)，政府甚至重新啟動了長期未用的PSL政策，初始額度為3500億元。據(jù)報(bào)道，這一數(shù)額是PSL歷史上單月投放的第三高額——前兩次分別是2022年11月的3675億和2014年12月的3831億。
但僅僅一年后的這次會議上，卻未再提及“三大工程”和保障性住房。
這是否釋放了某些信號？
如果是這樣，對商品房市場理論上是一個較大的利好。
利好的邏輯在于，分流至商品房市場的壓力將減小。之前我在分析保障房時(shí)提到，一旦大量配售型保障房進(jìn)入市場，將至少分流掉當(dāng)前商品房市場中一半的需求，這對于需求已經(jīng)萎縮的商品房市場而言，無疑是雪上加霜。
02 | 去庫存的動作提上日程
與淡化“三大工程”的同時(shí)，一個關(guān)于樓市的新任務(wù)被提出：要根據(jù)房地產(chǎn)市場供求的新變化和人民對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，綜合研究處理存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。
這表述釋放的信號包括：
1. 市場供應(yīng)已超過需求。
“根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化”這一表述，在去年7月的中央政治局會議上已經(jīng)有過表態(tài)。
2. 需要建造更大型和更好的房子，或許將大規(guī)模放寬“709”限制。
“人民對優(yōu)質(zhì)新房的新期待”就是這個意思。
2006年5月，建設(shè)部、發(fā)改委、國土部等九部門在“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見”中，具體要求新審批、新開工的商品住
房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下的住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）所占的比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。特殊情況下需要調(diào)整的直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目如不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。
當(dāng)時(shí)，由于需要適應(yīng)高速城市化的需要，提出70%的房子面積需在90平米以下，以滿足大量進(jìn)城農(nóng)民和小城市居民向大城市轉(zhuǎn)移的需求。
3. 去庫存的重要舉措可能即將到來。
“綜合研究處理存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的信號十分明顯。前半句從需求端考慮，要去庫存；后半句從供應(yīng)端考慮，即減少供應(yīng)。
通過供需雙方的調(diào)整，來解決供需新變化，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。
接下來，我們可以從幾個角度繼續(xù)探討去庫存的措施及其可能效果：
上一次的去庫存措施包括降低首付比例、降息、取消限購限售政策、推動貨幣化棚改、鼓勵國企購買商品房等。這些措施特別在三四線城市，對推動房價(jià)上漲起到了重要作用。
到了2023年，中國的商品房庫存情況與上一輪去庫存時(shí)期相似，全國商品房庫存量從6.7億平方米增加至7.4億平方米，超過了上一輪庫存高點(diǎn)。
那么，目前可能采取的去庫存措施包括哪些？是否能夠有效？
方法依然是過去的方法。例如取消限購限售。
2023年，蘇州、長沙、成都取消了限購政策，杭州解除了二手房的限購。目前除北上廣深等一線城市保留限購?fù)�，包括杭州、西安、天津在�?nèi)的城市都在逐步放寬或取消限購。
4月30日，北京和天津也放寬了限購政策。
在北京，符合限購條件的居民，無論是單身還是家庭，無論戶籍如何，都可以在五環(huán)外額外購買一套住宅。
這是為了鼓勵購房者擴(kuò)大購房范圍，幫助減少庫存。
在天津，對河北、北京的居民取消了限購——即北京市、河北省的戶籍居民和在這兩地就業(yè)的人員在天津購房，享受天津戶籍居民的購房政策。
這種政策被稱為“都市圈購房同權(quán)”，南昌在2021年3月也曾實(shí)施過類似政策，但后來因政府的干預(yù)被撤回。
目前，首付比例在三四線城市通常已降至20%，部分二線城市也已降至20%，而一線和強(qiáng)二線城市普遍為30%。
首付比例的進(jìn)一步降低也是去庫存的一種方法。
在供應(yīng)方面，4月30日會議之后，自然資源部立即發(fā)布了一份《通知》。
通知明確指出，如果商品住宅的去化周期超過36個月，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，并積極盤活存量，直到商品住宅去化周期降至36個月以下；去化周期在18個月（不含）至36個月之間的城市，應(yīng)按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
這段規(guī)定之前也存在，此次再度強(qiáng)調(diào)顯然是為了加強(qiáng)執(zhí)行力度。
按照這個規(guī)則，目前大多數(shù)三四線城市都將停止賣地，而大多數(shù)二線城市乃至一線城市都將減少土地供應(yīng)。
最后幾個問題需要考慮：
第一，之前的救市措施已經(jīng)啟動，但是否有效果？
過去三年間，不斷解除的限購和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市場。2021年全國基本進(jìn)入瘋狂救市階段，
但效果并不明顯，與2016年放開的二孩政策類似，放開越多，市場反而越萎縮。
數(shù)據(jù)顯示，中國樓市從2021年的“雙18”（銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元）調(diào)整至2022的“雙13”（銷售面積13億平方米、銷售額13萬億元），去年又跌至“雙11”（銷售面積11.17億平方米、銷售額11.66萬億元）。
房地產(chǎn)貸款創(chuàng)下2016年以來的新低。
賣地收入持續(xù)下跌。
這說明取消限購并不是解決問題的關(guān)鍵，因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)市場面臨的不僅是供求問題，更是信心和收入的問題。
第二個問題是市場是否真的缺少房子。
據(jù)黃奇帆透露，中國的房屋嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)建設(shè)，需求已經(jīng)飽和。去年3月份，住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，全國共有6億棟建筑。
盡管這些建筑包括住宅、工廠、辦公樓、政府單位等多種用途，但通常情況下，城市中的住宅（包括商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比超過一半，農(nóng)村地區(qū)的建筑絕大多數(shù)也是住宅。
據(jù)此估算，居住性質(zhì)的房屋可能達(dá)到4億棟左右，轉(zhuǎn)換成套數(shù)則是一個龐大的數(shù)字。
澤平宏觀發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在各類城市中，只有一線城市的套戶比低于1，而二線城市和三四線城市的套戶比均大于1。
套戶比即城市中的房屋套數(shù)與戶數(shù)的比例，大于1意味著房屋套數(shù)超過戶數(shù)，供過于求。
這意味著，除了一線城市可能還存在房屋短缺外，其他城市的房屋供應(yīng)已經(jīng)大于需求。
第三個問題是需求逐年減少的趨勢。
中國的人口已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)下降，去年全國人口減少了208萬。同時(shí)，出生人口與過去十年的高點(diǎn)相比幾乎減半，城市化速率也有所下降。
未來購房需求預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減少。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威的中指研究院，26至40歲是購房和置換房產(chǎn)的主力年齡段。以此推算，2024年的購房主力人口預(yù)計(jì)將減少503萬。
預(yù)計(jì)未來幾年，購房主力人口將繼續(xù)減少：2025年減少603萬，2026年減少904萬，2027年減少1240萬人，2028年減少1167萬人，2029年減少1406萬人，2030年減少1414萬人，2031年減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。
之后，購房主力人口的變化預(yù)計(jì)將在正負(fù)100萬以內(nèi)波動。
總結(jié)來看，雖然政府采取了各種救市措施，包括去庫存、放寬限購、降低首付比例等，但房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇依然面臨挑戰(zhàn)。市場供需失衡、消費(fèi)者信心缺乏以及人口結(jié)構(gòu)的變化都是影響市場的關(guān)鍵因素。未來，政策制定者和市場參與者需要更加關(guān)注市場的長期健康發(fā)展，而不僅僅是短期的市場刺激。