回顧2023年，經(jīng)歷了前兩年的深度調(diào)整，購房者置業(yè)情緒和企業(yè)端市場信心仍未完全恢復。
中央政治局會議首次提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的觀點，并進一步明確了“三大工程”建設(shè)，以探索行業(yè)新的發(fā)展模式。多個部委積極落實具體政策，各地的限制性政策也逐步優(yōu)化，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了真正的政策底部。
關(guān)鍵詞一：市場調(diào)整
2023年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，仍處于筑底階段，供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化。人口對住房需求的支撐力度進一步減弱，整體住房需求明顯減弱。供應端來看，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，土地供給量顯著增加，市場整體供給也逐步達到頂峰。尤其是低能級城市的庫存量較高，過去供不應求的緊張局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)。
價格方面：新房價格波動調(diào)整累計漲幅不足0.2%，二手房價格持續(xù)下跌，已經(jīng)連續(xù)19個月環(huán)比下跌。
成交方面：新房銷售規(guī)模繼續(xù)下行，全國商品房銷售面積同比下降了8.0%，商品房銷售額同比下降了5.2%，預計年末市場仍將面臨下行壓力。
土地市場方面：整體低迷的態(tài)勢仍未改變，住宅用地供求規(guī)模同比繼續(xù)下降住宅用地推出和成交面積分別同比下降超20，絕對規(guī)模均為近十年來的最低水平。
企業(yè)方面：房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績持續(xù)下滑，企業(yè)資金面仍然承受壓力，行業(yè)繼續(xù)進行清理整頓，TOP100房企的銷售總額同比下降14.7%，民營企業(yè)的經(jīng)營壓力較大，房地產(chǎn)企業(yè)的風險也在蔓延。
2024年房地產(chǎn)市場的恢復節(jié)奏將依賴于居民置業(yè)預期能否好轉(zhuǎn)。商品房新房市場仍然面臨著一定的挑戰(zhàn)。
關(guān)鍵詞二：限制性政策逐步放松
在7月24日中央政治局會議定調(diào)“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，8月底以來，住建部等多部委出臺了多項房地產(chǎn)優(yōu)化政策，各地也紛紛積極響應，多數(shù)城市的限制性政策已經(jīng)完全放開。
個人住房貸款的“認房不用認貸”等三大優(yōu)化方向?qū)⑦M一步得到落實，全國大部分城市已經(jīng)實施了首套房“認房不認貸”的政策。
同時，首套房貸利率的支持政策逐步實施，新發(fā)放貸款利率與現(xiàn)有貸款利率的差距正在擴大，有望補充購房者購房資金需求。
2024年持續(xù)放松限制性政策仍然是趨勢，但刺激政策是否出臺，預計短期內(nèi)還要根據(jù)市場調(diào)整情況，滯后6-9個月后有所落實。隨著房價調(diào)整，購房成本和購房門檻將有望進一步降低。
關(guān)鍵詞三：開發(fā)商購地意愿分化
從土地拍賣市場的表現(xiàn)來看，多數(shù)城市在11月份進行了取消地價上限后的土地拍賣，整體成交溢價率升至7.2%。部分核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊的土拍活動升溫，個別地塊競拍出現(xiàn)高溢價。然而，其他地塊普遍以底價成交，甚至出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，進一步加劇了市場的分化現(xiàn)象。
在2024年，房產(chǎn)價格回歸市場，有利于修復市場預期，在開發(fā)商企業(yè)現(xiàn)金流得到銷售回款補充后，土地市場才有機會回暖。
關(guān)鍵詞四：保交樓
在2023年，除了那些具有購買土地能力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著防范和化解流動性風險的挑戰(zhàn)。為了確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，中央政府和監(jiān)管部門多次強調(diào)了防范和化解房地產(chǎn)風險的重要性，并將其列為當前經(jīng)濟工作的重要任務(wù)之一。
房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在項目交付保障和房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)解決等方面。在過去的一段時間里，由于市場競爭激烈、政策調(diào)整等多種原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了項目延期交付、資金鏈緊張等問題。為了解決這些問題，上半年，監(jiān)管部門加速推進了一系列“保障交房、保障民生、保障穩(wěn)定”的措施。這些措施包括加強對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管、優(yōu)化融資渠道、提高企業(yè)資金使用效率等，旨在降低房地產(chǎn)風險，保障購房者的權(quán)益。
同時，央行和銀保監(jiān)會也在多個場合強調(diào)了“有效防范和化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風險”。這意味著在未來的金融監(jiān)管中，將更加注重對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持和引導，以促進整個行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。住建部也提出了類似的理念，強調(diào)了“對于出現(xiàn)風險的房地產(chǎn)企業(yè)，一方面要幫助企業(yè)自救，另一方面要依法依規(guī)進行處理，以防范和化解風險”。這意味著政府將在維護市場秩序的同時，積極采取措施幫助有困難的房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。
下半年，多家國有銀行和股份銀行密集召開座談會，表示將更好地支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，并有望推動“三個不低于”政策的具體落地。如果這一政策能夠真正實施，將在很大程度上改善當前民營房企融資困難的情況，有助于防止房地產(chǎn)風險的蔓延，促進行業(yè)的健康發(fā)展。
到了2023年年底，中央金融工作會議和中央經(jīng)濟工作會議都再次強調(diào)了“公平對待不同所有制的房地產(chǎn)企業(yè)，滿足其合理的融資需求”。這表明在未來的金融政策制定中，政府將更加注重公平競爭，為各類房地產(chǎn)企業(yè)提供更加公平的融資環(huán)境。這將有助于激發(fā)市場活力，推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
2024年，化解項目交付風險仍然是政策的重點之一。為了修復市場預期，預計將進一步落實“保交樓”配套資金和政策。加強預售資金監(jiān)管和改革預售制度可能成為保障項目交付的重要措施。此前，住建部已明確規(guī)定“有條件的情況下可以進行現(xiàn)房銷售”，并已在2023年的多個地區(qū)試點了現(xiàn)房銷售。預計在2024年，將有更多的城市或地區(qū)推動試點現(xiàn)房銷售，有望加快預售制度改革的進程。