近期，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》（國發(fā)【2023】14號文）（以下簡稱“14號文”）已逐步進入執(zhí)行落地期。這個指導性意見一經(jīng)公布，馬上在房產(chǎn)圈引起了軒然大波，甚至有人驚呼，新一輪房改序幕由此拉開。那么這個指導性意見到底有哪些神奇之處，不妨一起來來看看。

一、制定背景。

近年來，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進，住房問題日益凸顯，特別是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進的歷史大背景下，住房供需矛盾日益嚴重，原先的高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”，雖然一定程度上帶來了社會經(jīng)濟的繁榮，但在新的歷史條件下，一路上漲的房價已然掏空了國民的儲蓄，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大力構(gòu)建經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的當下勢必需要進行調(diào)整，也因此中央在多放考慮下出臺了此指導意見。

二、具體內(nèi)容

《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》提出了一系列具體的政策措施，包括加大保障性住房的建設(shè)和供給、推動建立房地產(chǎn)市場長效機制、完善住房供應體系等。但說到底就是兩句話：“讓商品住房回歸商品屬性”和“實現(xiàn)‘居者有其屋’”。

什么意思？

簡單的講就是以后的房地產(chǎn)將變?yōu)楸Ｕ戏亢蜕唐贩侩p軌制運行，在雙軌制運行的情況下，保障房和商品房將分別滿足不同層次的住房需求。一方面，保障房可以有效解決低收入人群的基本住房問題，緩解社會住房壓力；另一方面，商品房則主要滿足改善型住房需求，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

特別需要注意的是，此次指導意見提出“保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場”，也就意味著保障房完全和市場做了脫離，徹底終結(jié)了保障房滿五年可以進行市場交易的政策，也就進一步杜絕了保障住房的投資價值，有利于更好的控制保障性住房的市場價格，最終實現(xiàn)工薪階層低成本購入住房的目的，解決工薪階層的后顧之憂。

三、現(xiàn)實影響

短期內(nèi)該政策可能會對已有的項目造成一定的沖擊，但是從長期來看，該政策具有非常積極的作用；

一是購房者選擇的機會多了。新政實施前，大家買房都是扎堆沖進房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場階段性、地域性供需緊張，在這樣的市場環(huán)境下很容易形成賣方市場，從而使得房屋質(zhì)量不斷下降的同時房屋價格卻不斷攀升，進而增加了購房者的購房成本。

二是開發(fā)商會更關(guān)注房產(chǎn)品質(zhì)。雙軌制后，購房者會根據(jù)自身情況選擇是購買保障性住房或者商品房，也因此讓開發(fā)商潛在的客戶出現(xiàn)了分流，客戶群體勢必減少，在這樣的背景下，開發(fā)商必須不斷提升房產(chǎn)品質(zhì)，提供質(zhì)優(yōu)、價廉的商品才有可能盈利，否則將逐步被市場淘汰。

三是房地產(chǎn)市場會更趨于理性。房產(chǎn)價格最終會在市場左右下達到平衡，除了極個別城市在外，房產(chǎn)價格將很難出現(xiàn)大幅度的漲跌，從而形成房住不炒的預期，房產(chǎn)消費不再成為居民生活中的必需品或者不再成為居民的生活壓力，只有到那時，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)才能真正發(fā)揮經(jīng)濟引擎的作用。

四是保障性住房有望統(tǒng)一學區(qū)。指導意見強調(diào)要加大保障性住房建設(shè)力度、同時指出是使房產(chǎn)回歸商品屬性，這必然會觸及房產(chǎn)的附加屬性——學區(qū)的調(diào)整，按照目前的政策調(diào)整方向，保障性住房在可預見的某個時期必然會與商品房一樣，統(tǒng)一享受周邊的教育資源。