在全球范圍內(nèi),發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷過以房地產(chǎn)繁榮推動經(jīng)濟(jì)增長的階段。這股熱潮使普通民眾也追逐起房地產(chǎn)投資,產(chǎn)生房價只會永續(xù)上漲的錯覺。但是,沒有任何經(jīng)濟(jì)形式能永遠(yuǎn)持續(xù)增長。當(dāng)房地產(chǎn)繁榮達(dá)到頂點后,必然會進(jìn)入調(diào)整期。
在這一過程中,部分房地產(chǎn)將徹底成為投資標(biāo)的,由于需求稀少,價格居高不下,大眾難以取得。這些投資型房產(chǎn)價格長期看漲,但短期內(nèi)也會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整,與股市類似,長期牛市趨勢下也會有高達(dá)30%的短期調(diào)整。這也像股票指數(shù)成分股的更替,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能持續(xù)被選中。在中國,不同時期不同地區(qū)也曾出現(xiàn)過熱點,如當(dāng)前北京亦莊區(qū)域的豪宅林立。但任何地方都不可能永遠(yuǎn)火熱,例如近年來通州區(qū)房價下滑。
剩余的房產(chǎn)會完全商品化,像手機、汽車一樣成為大眾化消費品,購買后立即出現(xiàn)貶值并持續(xù)衰減。居民仍會為美好生活選擇購房,但這類商品注定持續(xù)貶值。一旦失去投資屬性,房地產(chǎn)囤積也就失去意義。因此,隨著“房住不炒”政策初步見效,大部分城市已經(jīng)很難依靠炒房獲利。在非核心城市擁有多套房產(chǎn)的人可能反被套牢。
許多城市房價已經(jīng)觸頂回落,使多套房產(chǎn)持有者感到后悔,準(zhǔn)備在價格小幅回升時拋售套現(xiàn)。因此每逢利好,大量拋盤而非漲價出現(xiàn)。最后越來越多人僅希望盡快套現(xiàn),不再等待收益。一些城市已經(jīng)出現(xiàn)大量二手房待售。過去多年房地產(chǎn)高峰期形成的囤房現(xiàn)象,導(dǎo)致如今高位待脫手的情況出現(xiàn)。
對大多數(shù)城市來說,依靠炒房已經(jīng)沒有可能。與其他國家房地產(chǎn)泡沫不同,中國房價漲幅往往超出基本面,跌幅也遠(yuǎn)超合理區(qū)間,需要很多年來進(jìn)行修復(fù)。一線城市仍然可能存在投機炒作,但流動性差,成交難度大。這類房產(chǎn)需要巨資入場,卻可能要半年才能出手。真正具備這購買能力的寥寥無幾,且不一定偏好你的房產(chǎn)。因此即使投資成功,最后也可能因為急需資金大幅讓利才能完成交易。
一線以下城市已經(jīng)失去依靠房地產(chǎn)投機來帶動經(jīng)濟(jì)的可能。試圖以推高房價來救市,反而可能導(dǎo)致本市房價出現(xiàn)更多拋盤。因此仍然急于入市的人,也可能觀望一段時間,來判斷政策效果是否真能帶動漲價�？傮w而言,各地區(qū)“一省一城”的格局已成趨勢。一城興盛吸引區(qū)域資源和人才,其他城市面臨衰退。像西安、成都等城市可輻射帶動整個西北、西南地區(qū)的居民購房消費。
三四線以下城市的命運則是被動接受資源和人才外流。但這對當(dāng)?shù)匾膊皇峭耆?fù)面。如東北某縣級市一套房才10萬,還附帶2畝地,對本地普通民眾仍是可實現(xiàn)的購房夢。如果跟一線城市競爭,如何還能有這樣低廉的房價?
在網(wǎng)絡(luò)輿論中,香港和臺灣的房地產(chǎn)市場常被嘲諷。但這些地區(qū)的小區(qū)雖老舊,但通常保持較好的清潔度,物業(yè)也更為負(fù)責(zé)。由于早已過了房地產(chǎn)繁榮期,進(jìn)入了房產(chǎn)存量管理時代,已經(jīng)淘汰了管理不善的物業(yè)。長期的競爭也使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高,居民獲得更好的生活環(huán)境。房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型做物業(yè),雖利潤減少,但可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
等物業(yè)行業(yè)內(nèi)部充分競爭后,開發(fā)商也可找到新的盈利點,而業(yè)主也將得到更好的物業(yè)服務(wù)。即使在北上廣等一線城市,許多小區(qū)物業(yè)狀況都令人失望。隨著房地產(chǎn)從快速增量向存量管理的轉(zhuǎn)變,物業(yè)服務(wù)將成為核心。通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)持續(xù)獲利,將取代依靠賣樓獲利的模式。
依靠拉動房地產(chǎn)來帶動整體經(jīng)濟(jì)增長的路徑已不可持續(xù)。房地產(chǎn)影響的相關(guān)產(chǎn)業(yè)太多,不能輕易放棄,但趨勢已定。購房者減少,產(chǎn)業(yè)過剩終將退出,但過程可能受拉抬房價舉措的延緩。房地產(chǎn)最終必然回歸大眾生活必需品屬性,像家電等行業(yè)一樣,仍重要但不再是國民經(jīng)濟(jì)支柱。行業(yè)利潤下滑也在所難免。
這種周期性衰退從積極視角來看也是正常和必要的。當(dāng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和模式難以為繼時,人才和資本就會被迫尋找新的方向,推動經(jīng)濟(jì)騰飛�？挡ㄖ芷诜从车恼羌夹g(shù)革新周期,舊模式瓶頸促使創(chuàng)新者開拓新的可能性。近兩個世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)起伏但長期向好的根本原因即在此。每一次危機都可能成為下一個飛躍的起點。
如果像日本那樣強行延續(xù)僵尸行業(yè)和模式,不僅資源浪費嚴(yán)重,還會阻礙真正的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。因此,即使過程艱難,也必須積極應(yīng)對房地產(chǎn)步入沒落周期的事實。關(guān)鍵是繼續(xù)推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級,發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),使之成為新增長動力。與此同時,也需要著眼長遠(yuǎn),適度引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)運行,使其回歸居住屬性,繼續(xù)提升人民生活品質(zhì)。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要平衡各方面因素,不能單純強調(diào)GDP增速。發(fā)展活力和發(fā)展質(zhì)量同樣重要。面對新舊動能轉(zhuǎn)換時期的種種痛苦,我們需要審時度勢,把握大方向,堅定發(fā)展信心,以積極求變的姿態(tài)開拓進(jìn)取,相信通過全社會共同努力,必能在新舊交替中找到適合中國發(fā)展的新路徑。