預(yù)告登記是以債權(quán)為對象的登記，它通過公示債權(quán)，鞏固債權(quán)人的地位，為債權(quán)向物權(quán)的轉(zhuǎn)化提供了順暢通道，是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，是標(biāo)志將來不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記。預(yù)告登記能限制開發(fā)商等房屋所有權(quán)人的一物數(shù)賣行為，確保由買賣合同等產(chǎn)生的以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。
首先，根據(jù)《民法典》第221條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記適用于所有形態(tài)的不動產(chǎn)物權(quán)變動，只要是引致不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)，無論其產(chǎn)生于民事合同還是行政合同，無論其是否附條件、附期限，都在預(yù)告登記的適用范圍。
其次，預(yù)告登記以保障債權(quán)為目的，其依附于該債權(quán)，債權(quán)合法有效是預(yù)告登記的實(shí)體要件。預(yù)告登記的程序要件是當(dāng)事人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)受理和審核后，自記載于登記簿時(shí)產(chǎn)生法律效力。在商品房預(yù)售的情形下，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。
第三，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記權(quán)利人的同意是義務(wù)人處分行為生效的要件，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的處分行為不僅對權(quán)利人不生效，對其他人也不應(yīng)生效，而且是絕對不生效。
第四，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。債權(quán)消滅包括債權(quán)合同被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，以及預(yù)告登記權(quán)利人放棄債權(quán)的情形。
第五，在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為要件，成立房屋買賣合同與完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之間通常都有一定的時(shí)間差，一旦出賣人有一物數(shù)賣的背信棄義行為，買受人將面臨目的落空的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)告登記制度無疑是消弭這種風(fēng)險(xiǎn)的一劑良藥。但是，實(shí)踐中，預(yù)告登記在房產(chǎn)交易中的適用比例并不高，主要是因?yàn)槲覈诤芏嗟胤綄?shí)行了網(wǎng)簽備案制度，房產(chǎn)買賣雙方必須在專門的交易網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上簽訂買賣合同，并憑該合同才能申請轉(zhuǎn)移登記，一旦進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，出賣人就不能再將該房屋轉(zhuǎn)移登記給其他人，這與預(yù)告登記的實(shí)際效果一致，而且網(wǎng)簽備案是從交易之初就強(qiáng)制切入，在確保買受人實(shí)現(xiàn)合同目的的力度上要強(qiáng)于預(yù)告登記。另外，在現(xiàn)房交易的即時(shí)交易場合，出于便民高效的考慮，各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的效率很高，時(shí)間很短，不少地方當(dāng)日就能完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和登記機(jī)構(gòu)的高效作業(yè)，能夠把轉(zhuǎn)讓人一物數(shù)賣的可能性降到最低，預(yù)告登記由此在實(shí)踐中基本失靈，在所難免。