中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的2023年五大任務(wù)之一是要“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。在新華社通稿中，此段內(nèi)容關(guān)于房地產(chǎn)市場的闡述占據(jù)了絕大部分篇幅�？梢哉f，“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”是今年防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)。
去年進(jìn)入三季度，中央出臺(tái)一攬子救市政策，貸款、發(fā)債、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，并進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在一次講話中指出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并表示“未來一個(gè)時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐�！痹诠俜奖硎鲋�，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”近年來并不多見，這引發(fā)人們對中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場定調(diào)的討論。
“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡�！�
這段指示不到200字，但已屬“隆重”，可謂字字珠璣，其中既有“舊曲”也有“新詞”。領(lǐng)會(huì)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，對2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融穩(wěn)定至關(guān)重要。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國報(bào)道》記者表示，目前房地產(chǎn)市場上下游、供給兩端的風(fēng)險(xiǎn)都很明顯，“防風(fēng)險(xiǎn)”和“促轉(zhuǎn)型”將是主要任務(wù)。其中，防風(fēng)險(xiǎn)、求穩(wěn)定是首位，是當(dāng)務(wù)之急。
風(fēng)險(xiǎn)來自供需兩端
受訪專家均表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的形勢嚴(yán)峻。
高盛在去年11月發(fā)布的《中國2023年展望系列報(bào)告》中指出，中國2020年8月出臺(tái)“三條紅線”以控制開發(fā)商債務(wù)水平，并于2021年1月出臺(tái)“兩條紅線”以限制銀行與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，這與其他緊縮措施一起重塑了中國的房地產(chǎn)行業(yè)。
2021年起，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場陸續(xù)出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，自2021年9月起，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均為負(fù)數(shù)，連續(xù)13個(gè)月下滑。2022年1—11月全國商品房銷售額11.86萬億，同比下降26.6%（前值為-26.1%）。
李宇嘉分析，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在最大的風(fēng)險(xiǎn)在于行業(yè)體量的加速效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速效應(yīng)，金融機(jī)構(gòu)的信貸緊縮，經(jīng)濟(jì)下降，可能形成惡性循環(huán)。他指出，目前房地產(chǎn)市場上下游、供需兩端的風(fēng)險(xiǎn)都很明顯，供給端的跌幅更大一點(diǎn)。一方面，投資增長失去速度，地方財(cái)政可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；另一方面，房地產(chǎn)銷售下行，并傳導(dǎo)至投融資平臺(tái)，央企和國企拿地也在減少。同時(shí)，保交樓越來越依賴外部輸血，風(fēng)險(xiǎn)也在加大�！胺里L(fēng)險(xiǎn)，需要資金進(jìn)去接盤，但樓市不斷刷新低迷預(yù)期，誰愿意進(jìn)去‘踩坑’呢？”李宇嘉說。
華南理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院教授、廣東省人民政府參事田秋生向《中國報(bào)道》記者分析，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場最突出的問題是大量爛尾樓現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，多地項(xiàng)目停工斷貸，并在上下游行業(yè)、就業(yè)、金融等領(lǐng)域引發(fā)系列連鎖反應(yīng)。
房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不止于供給端。清華大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)所副教授，清華大學(xué)社科學(xué)院政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心秘書長、宏觀經(jīng)濟(jì)研究部主任靳衛(wèi)萍認(rèn)為，需求側(cè)的信心也處于歷史低谷。她認(rèn)為，家庭債務(wù)過高是重要原因之一，數(shù)據(jù)顯示，中國家庭債務(wù)占國內(nèi)GDP達(dá)60%以上，
太平洋證券分析師徐超表示，現(xiàn)在已不是2021年四季度時(shí)的房地產(chǎn)在拖累經(jīng)濟(jì)，而是經(jīng)濟(jì)在拖累房地產(chǎn)，問題的根本還是在于需求側(cè)能否復(fù)蘇。居民中長期貸款創(chuàng)近5年新低，居民收入及未來預(yù)期不穩(wěn)，購買能力和購買意愿都出現(xiàn)了問題。
去年12月17日，在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心舉辦的年會(huì)上，中國人民銀行副行長劉國強(qiáng)解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)表示，從當(dāng)前情況看，一些需要進(jìn)一步支持的領(lǐng)域是比較明顯的。比如，房地產(chǎn)當(dāng)前既是重點(diǎn)領(lǐng)域，也是薄弱環(huán)節(jié)，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)對居民生活和財(cái)產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、財(cái)政和金融市場的影響都不是別的產(chǎn)業(yè)可以比肩的�！胺康禺a(chǎn)就是支柱產(chǎn)業(yè)，支柱不能大幅度擺動(dòng)，非保持總體穩(wěn)定不可�！�
“中央對房地產(chǎn)的態(tài)度一直都是以健康穩(wěn)定為主線，如果房地產(chǎn)市場的發(fā)展超過這個(gè)范疇，政策就要往回收一收。”李宇嘉說。
重在穩(wěn)信心，堵上硬缺口
田秋生分析，明年保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的工作重點(diǎn)依然是“保交樓”，“中央與地方必須協(xié)同，銀行和政府必須聯(lián)手，加大‘保交樓’專項(xiàng)借款規(guī)模，解決房企資金短缺問題�！�
“現(xiàn)在供給端存在資金硬缺口，堵上這一缺口是穩(wěn)房市、保交樓的首要任務(wù)�！崩钣罴蜗颉吨袊鴪�(bào)道》記者指出，防風(fēng)險(xiǎn)最根本的還是控制資金流向。從現(xiàn)有政策導(dǎo)向來看，他認(rèn)為，國資、央企的資金會(huì)先行介入，輔以陸續(xù)落地的“三支箭”，優(yōu)先解決頭部企業(yè)資金硬缺口。根據(jù)已披露消息，針對優(yōu)質(zhì)頭部房企的紓困政策正在陸續(xù)送達(dá)。2022年11月23日—24日國有六大行（中、農(nóng)、工、建、交、郵儲(chǔ)）密集向17家房企提供意向性融資額度超過1.2萬億元。在這場“房市甘霖”中，萬科、碧桂園、美的置業(yè)等頭部房企均獲得超千億元授信。
在“推動(dòng)行業(yè)重組并購”方面，央行、證監(jiān)會(huì)反應(yīng)迅速，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束的第5天，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)即發(fā)文稱，“允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。”這一通知表明，關(guān)閉近12年的“房企借殼上市”大門再次打開，“房企借殼上市”重新獲得監(jiān)管層支持。
李宇嘉分析，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量時(shí)代，通過重組并購，可推動(dòng)行業(yè)迅速出清，一方面“三好生”房企通過借殼上市，盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面被重組房企也可化解風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，提高資源利用效率。
資金流向的閘門雖已緩緩開啟，但也講究開合有度。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提示，“穩(wěn)樓市”的同時(shí)要“堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為”�！斑@是市場化和法治化的必然要求，保交樓就是保民生，在解決保交樓資金硬缺口后，誰把錢挪走的、是否涉及非法融資等問題都會(huì)一一解決�！崩钣罴握f。
去年，各地也在開展相關(guān)行動(dòng)。2022年9月，鄭州市在“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)中圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證，共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次，促成資金回籠85.06億元。
“救火”供給端的同時(shí)，需求端的低迷狀態(tài)也不可忽視。受訪專家均認(rèn)為，后期一些限制消費(fèi)的政策會(huì)逐漸退出。江蘇、浙江等對房地產(chǎn)行業(yè)依賴較高的省份已在積極放出刺激需求政策。記者梳理2022年12月蘭州、廣州、南京、杭州等地放松政策發(fā)現(xiàn)，各級(jí)政府使用的政策工具主要有降低房貸利率、提高公積金貸款額度、降低限購門檻等。
當(dāng)前一些分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“中央對房地產(chǎn)態(tài)度出現(xiàn)軟化”。田秋生向《中國報(bào)道》記者表示，這種看法不夠準(zhǔn)確，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央對待房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度并不是軟化或放松監(jiān)管，而是要貫徹穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)總方針，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動(dòng)引發(fā)大的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
多位專家也強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)市場需謹(jǐn)慎看待。靳衛(wèi)萍認(rèn)為，中央高層時(shí)隔多年重提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，重在穩(wěn)信心，而非注水樓市，放開房地產(chǎn)企業(yè)上市融資實(shí)際是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至股民。
“平穩(wěn)過渡”非常關(guān)鍵
轉(zhuǎn)向擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出三方面重要工作方向：支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
所謂的剛需和改善性住房需求，李宇嘉認(rèn)為政策對象更多指向低供給效率的房地產(chǎn)市場和今年在多份文件中頻繁提及的、數(shù)量有3億之多的“新市民”群體。他表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的供應(yīng)效率是很低的，很多建筑材料是比較落后的，樓盤大多數(shù)存在或多或少的問題，人們追求更高質(zhì)量住房的需求依然存在。
根據(jù)開源證券測算，2019—2021年全國商品住宅銷售套數(shù)分別為1501萬套、1549萬套、1565萬套，同期新增城鎮(zhèn)家庭戶為683萬戶、685萬戶、434萬戶，二者之間的差異很大程度上可以視作改善性需求的體現(xiàn)，據(jù)此估算的改善性需求（廣義口徑，包括二套、學(xué)區(qū)、異地置業(yè)、養(yǎng)老康旅等）占比分別為45%、50%、68%，意味著過往3年改善性需求逐漸占據(jù)商品住宅銷售主力。
而對于已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住但還沒有戶口或者是剛剛拿到戶口不足3年的“新市民”，租房、購房依然是剛需�！按媪繒r(shí)代，新市民和青年人的住房需求就是新模式下最大的需求，這也是最有效的需求，必然要激活這部分有效需求�！崩钣罴沃赋�。他向《中國報(bào)道》記者分析，新市民是穩(wěn)定樓市的基本盤，但他們的支付能力、對未來的預(yù)期都很弱，這也是要發(fā)展長租房的原因，其本質(zhì)上就是降低門檻，將長期游離于城市公共服務(wù)、住房消費(fèi)、商品房消費(fèi)大門之外的3億多人群，納入到真正的住房消費(fèi)，并通過“先租后買、租購并舉”，培育樓市良性循環(huán)的基礎(chǔ)。
推動(dòng)長租房市場建設(shè)，則需要系列政策支持。田秋生認(rèn)為在購買端，需要通過稅費(fèi)、租金、貸款、利率傾斜，并在享受公共服務(wù)、城市落戶等方面實(shí)行租購?fù)瑱?quán)，增強(qiáng)人們選擇長租房的意愿。在供給端，則要通過土地供應(yīng)向長租房建設(shè)傾斜、降低房企建造經(jīng)營長租房相關(guān)稅費(fèi)等措施，來鼓勵(lì)房企開發(fā)或經(jīng)營長租房。
著眼中長期，房地產(chǎn)行業(yè)如何告別“三高”泡沫，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡？要搞清楚這個(gè)問題，首先需要明白什么是房地產(chǎn)行業(yè)的“新發(fā)展模式”。
田秋生認(rèn)為，中央提出的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，首先是要改變當(dāng)前房企高負(fù)債、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式，推動(dòng)房企降低負(fù)債率，走向安全平穩(wěn)低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展模式。他認(rèn)為，真正告別今天房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債模式，需要認(rèn)清房企高負(fù)債形成的體制政策根源，改革土地價(jià)款結(jié)算辦法，由現(xiàn)行一次性付款改為分次付款，最后一筆在竣工交房、收齊全部房款之后，從時(shí)間上分散房企的購地支出，減輕一次性支付情況下對貸款的過多依賴。
“同時(shí)，需要改變目前重出售、輕出租的住房供給模式和重購買、輕租賃的住房需求模式，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)售租并重、租購并舉，實(shí)現(xiàn)住房銷售市場和住房租賃市場協(xié)調(diào)發(fā)展�！碧锴锷嬖V《中國報(bào)道》記者，新發(fā)展模式還要改變目前普通商品房供給相對充裕但保障性租賃住房供給相對不足狀況，推動(dòng)長租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)普通商品住房供給和保障性租賃住房供給并重，逐步形成符合國情的商品房體系和保障性住房體系。
田秋生認(rèn)為，需要注意的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)過渡”，這就要求相關(guān)改革舉措和相關(guān)政策調(diào)整，一定要把握好時(shí)機(jī)和力度，有必要適當(dāng)調(diào)整、分步實(shí)施、穩(wěn)中求進(jìn)，否則會(huì)產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。李宇嘉表示，未來房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)將是“與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、城市就業(yè)等協(xié)同發(fā)展、均衡發(fā)展”。